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房地产行业信贷不差销售有望超预期

发布时间:2019-11-29 02:26:03 编辑:笔名

房地产行业:信贷不差 销售有望超预期

行业近况:

人民银行今日发布《2011年金融机构贷投向统计报告》。余额方面,人民币各项贷款余额54.79万亿,其中房地产贷款余额10.73万亿(包括按揭贷款7.24万亿、开发贷款3.49万亿);增量方面,全年新增信贷7.47万亿,其中新增按揭贷款9800亿,新增房产开发贷款3500亿(包括新增保障性住房开发贷款1750亿)。

评论:

按揭不差则销售不差,今年销售存在超预期可能:虽然加息、停贷等消息层出,但去年新增按揭贷款余额仍然达到9800亿,略高于我们预期,占全年新增信贷总额的13%,与按揭贷余额占贷款总余额的比重相当。加之旧有按揭的还款部分,全年实际按揭贷规模估算接近2万亿(与上年大致持平),从而支撑了2011年房地产销售不降。中金宏观组和银行组预测今年新增贷款约8万亿,据此我们预计按揭贷款有可能略超去年,意味着房地产销售额可能超出我们此前同比下降13%的预期。

开发贷虽弱,但开发商余粮充足,可打持久战:去年不含保障房的新增开发贷款仅1750亿,略低于我们预期,但尚不足以逼迫开发商砸锅卖铁,原因在于2010年结余的2.4万亿资金为开发商提供了充足的打持久战的弹药。由于2011年销售不差,截至年末开发商仍有2.2万亿资金结余,意味着开发商今年还有一定的腾挪空间,市场调整也将延续慢且浅的调整过程。

今年投资好坏取决于销售:开发商当年可用资金近似等于上年结余资金加本年销售回款。倘若如前所述,销售好于预期,那么预计开发商今年可用资金将达到8.4万亿,可支持7万亿的投资支出(相当于13%的投资增速),结余资金1.4万亿,占开发投资的20%,与2008年持平;但如果销售未能超预期,可用资金估算或仅有7.4万亿,则投资增速难保。

二、三月份有望迎来一波销售"小阳春":一方面,因今年一月份节日较集中,开发商大都将推盘后延至二、三月份,同时我们预计比较集中的一波降价促销也将由此拉开序幕;另一方面,伴随着价格调整及按揭信贷投放力度增加,需求将随之增强,从而带动销售反弹。

估值与建议:

我们维持看好二月反弹的观点,理由在于:1)销售二月开始将环比改善,市场"小阳春"将提前;2)房地产调控政策现在是平淡期,而货币政策放松预期正逐步加强;3)今年盈利下调、房价下调、融资风险(比如信托还款)三个主要风险因素,暴露时点都在二季度至三季度,短期一季度利好因素多于风险,有助于估值小幅修复。因此,我们建议A 股中长期配置以防御性为主,看好龙头、商业地产,比如万科、招商、金融街、中国国贸;短期参与反弹,以高弹性、超跌品种为主,如金地、首开、城建;H 股推荐华润、中海、龙湖、远洋、方兴、瑞安、北辰。

风险提示:

房地产调控政策短期内再加码。

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